たけぼうの誰でも出来る米国株投資

平成生まれのサラリーマンが、米国株投資で豊かになれるか実践していきます。目標はアーリーリタイアです。

破産への近道

◇新築ワンルームマンション投資は破産への近道
日本では株が下がるイメージがあります。
日経平均は1989年をピークでそれ以来更新できていないので、
当然といえば当然なんですが。
なので、不動産は安全と思われがちです。
株と違い、価格変動が見えないからです。でも、それは勘違いです。
価格変動は見えないだけです。実際は変動しています。
そして、ここまで新築ワンルームマンション投資をdisるのは、
このブログを見た人が思いとどまってくれたらと思っているのと、
徹底的にdisることで自分の記憶に『ありえない投資法』だと深く刻み込むためです。
 
◇損することはすぐ分かる。
すぐ分かります。本当にすぐ。
フルローンで買う前提です。
楽街でヒットした情報を元に考察します。
新築で買ったら2300万円です。
一方、中古価格ですが、築9年で1590万円です。
その時に残っているローンは固定金利1.7%だと、1830万円です。
ということは1830 - 1590 = 240万円儲けていないと、売却時に損失が出ます。
新築ワンルームマンションの表面利回りは4.2%程度です。
これは最も良い条件です。実際は空室だったり、劣化後の値下げだったりでこれより利回りは下がります。
2300万円の4.2%は8万円程度です。ローンの返済は毎月7.2万円。差額は8000円です。
なので、年間9.6万円が純利益です。9.6万円×9 = 86.4万円。
よって、153万円の赤字です。
ちなみにこの計算に難しい会計知識は不要でした。
管理費や家賃の下落を全く考慮しなくても損する事が判明したわけです。
建物の劣化や管理費、空室などを考慮したら、年間キャッシュフローが赤字に転落するのも時間の問題でしょう。
 
◇不動産投資って株式投資と変わらないのでは?
新築で買ったが、損失に耐え切れなくなり、投売りする人が出てきます。
資金繰りが苦しくなり、損失が増大するため、一刻も早く損切りしたくなるわけです。
そこで、買い叩けば、高利回りが実現できます。
特に不況時は株と同様、不動産価格も下落します。
好況になると不動産価格が上昇します。マネーが流れてきて、価格が上昇します。
で、出来る人はここで売るわけです。もっと上がると思って買った人が、損するわけです。
これって何かに似ていませんか?株と全く同じではないでしょうか?
つまり、市場価格変動を嫌って不動産投資に参加したが、
結局、やっている事は株式投資となんら変わらず、その時の市場価格に付き合っていかなければならないのです。また、株で高値掴みを避けた方が良いのと同様に、新築ワンルームマンションだけは絶対に避けなければなりません。究極の高値掴みだからです。
 
◇不動産投資の唯一のメリットは
レバレッジをかけれるところです。ローンを組んで株は買えないですからね。
借金して投資できるところが唯一のメリットです。
それ以外は、上述したとおり、株式投資となんら変わりません。
 
◇まとめ
不動産投資が安全なんて嘘。
株と何も変わらない。
甘い話に惑わされるな