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たけぼうの誰でも出来る米国株投資

平成生まれのサラリーマンが、米国株投資で豊かになれるか実践していきます。目標はアーリーリタイアです。

必敗投資方法

◇100%勝てる投資はないが、100%負ける投資はある
勝つのすごく難しいけど、負けるのはすごく簡単です。高く買って、安く売る。誰も損したくないので、こんな事はしません。わかっていればね。

◇必ず負ける投資の代表例
それは、新築ワンルーム投資です。どうやっても負けます。やたら、ワンルーム投資を推されるので調べてみましたが、これは必ず負けます。投資歴半年の僕でもわかりました。身内でやろうとしている人がいたら、絶対止めてください。破産しますよ。具体的に説明します。

新築ワンルームの投資額は2300万円で、家賃は9万弱、表面利回りは5%を切っています。様々な条件を想定していくと、さらに悲惨です。10年、15年もワンルームマンションに住む人はなかなかいないでしょう。結婚、転職、転勤。理由は様々ですが、必ず引っ越します。引っ越した次の日から、別の人が住んだりはしません。1ヶ月~2ヶ月は空き室になります。ということは稼働率は90%程度になります。表面利回りは4.5%に低下します。更に家賃を下げないといけません。新築プレミアで高い家賃を取っていたのです。誰かが住んだ後は中古物件、家賃を下げないと住んでくれません。10%引きすると、表面利回りは4.05%になります。おっと、固定資産税を忘れていました。年間7万円相当です。新築時の家賃が2300万円の5%、つまり、9万5千円なので、中古物件に成り下がった後は、9.5×0.9=8.5万円。固定資産税の積立を考慮すると、実質収入は、7.9万円。管理費の積立も必要です。月1万円とします。実質収入は6.9万円。稼働率も込みした年間の実質収入収入は、約71万円。利回りは、約3%になりました。で、ローンの金利が35年間固定で約2%です。実質の利回りは、1%!たったの1%、VYMなら3%の配当をもらって、キャピタルゲインもあるのに。結構楽観的なシミュレーションをしてます。それでも実質1%です。稼働率を80%にして、2人目以降の家賃を20%引きにすると、実質、0.7%になります。借金してまでやることではありません。また、ローンの返済を考慮すると、年間のキャッシュフローは赤字になります。

◇長期投資は買値が大事
なぜ、こんな事になるかと言うと、初期投資額が大きすぎる。利回りが低すぎるのです。買値が半分になれば、利回りは二倍になります。借金してフルレバレッジをかけます。債務超過のリスクを負います。実質4%はないときついでしょう。ということは買値は1/4になります。800万弱です。うん。新築でそんな物件ないよ。ということで、新築ワンルームマンション投資は必ず失敗します。得するのは施工会社と中間の不動産会社だけです。(ちなみに、僕が紹介を受けた不動産会社の株価はすごいです。リーマンショック時の大底と比べると、現在の株価はその7倍でした。それでもPERは7倍を切っています。自分たちはリスクを負わず、客にローンのリスクを押し付け、手数料だけ頂く。どうやっても勝つわな)

◇不動産投資は有り得ないとは思わないが
借金して不動産を買うのでレバレッジが効きます。成功すれば、早くお金持ちになれます。でも、失敗すれば、早く破産します。買い手が絶対的に強い、リーマンショックのような時に勝負に出ないと負けるでしょう。
◇もし、自分が不動産投資をするなら・・・
不況の時に、東大、京大、阪大、早慶など、ブランド力があって、絶対定数割れなど有り得ない大学に近い物件を買います。狙いは学生です。毎年1000人を越える学生が入学します。しかも、同じ時期に。需要〉供給に必ずなります。中古物件を買い叩いて、リフォームしてきれいめにします。古くても中が綺麗で、家賃が相場より若干安めなら、すぐ埋まるでしょう。東京なら家賃は7万円前後。買い叩いて400万円、リフォームを含めて500万円で物件を準備できれば、稼働率90%でも、利回り15%。フルローンで資金を準備したとしても、金利が2~3%なら十分勝負できるはずです。問題はこんな好条件の物件を個人が買えないことです。

◇まとめ
長期投資は買値が大事。買い叩くしかない。買ってからではなく、買う時に苦労しよう。
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